Как расторгнуть договор и выселить жильцов

Средства, получаемые от сдачи внаем или в аренду недвижимости, являются одним из видов пассивного дохода, о котором, пожалуй, мечтает каждый. Однако конфликты, возникающие между сторонами, нередко приводят к необходимости досрочно расторгнуть договор и выселить съемщиков из сдаваемого жилья. На деле это оказывается не так просто.

Для начала определимся с терминологией. Часто люди путают договор найма и договор аренды. С договором найма мы имеем дело, когда речь идет о жилом помещении, которое сдается физическому лицу (!). Собственник жилого помещения, который сдает его, является наймодателем, а физическое лицо, которому сдается жилое помещение, – нанимателем.

Договор аренды заключается, если собственник сдает как физическому, так и юридическому лицу любое недвижимое имущество кроме жилых помещений. Договор аренды также заключается, если собственник сдает жилое помещение юридическому лицу. Собственник недвижимого имущества в данном случае именуется арендодателем, а физическое или юридическое лицо, которому сдается имущество – арендатором.

Выражаясь простым языком, если Вы сдаете дом или квартиру физическому лицу (обычному человеку), Вы заключаете с ним договор найма. Если Вы сдаете дом или квартиру юридическому лицу (какой-нибудь организации или учреждению), это будет договор аренды. Если Вы сдаете магазин, офис, склад, землю или любой другой объект недвижимости физическому или юридическому лицу – это также будет договор аренды.

Поскольку правоотношения, вытекающие из договора найма и договора аренды, регулируются разными положениями Гражданского кодекса, то и рассматривать особенности их расторжения необходимо отдельно. В этой статье на примере реальной истории мы рассмотрим сложности, связанные с расторжением договора найма жилого помещения и последующим выселением квартирантов.

Итак, наймодатель (собственник) заключил договор найма жилого дома с нанимателем (съемщиком жилья). Дом сдавался с мебелью и бытовой техникой, которые были включены в опись имущества, предоставленного во временное пользование. Договор содержал пункт, согласно которому наниматель не имеет право производить каких-либо изменений в состоянии жилого помещения (в том числе мебели или техники) без согласия собственника дома. Спустя некоторое время между сторонами произошел конфликт из-за мебели, которую съемщик жилья самовольно вынес из дома, переместив ее в сарай, расположенный во дворе. В ответ на требования собственника перенести обратно мебель, разгорелся бурный скандал, в ходе которого наниматель отказался выполнять данное требование, собрал вещи и съехал.

Какого же было удивление хозяина, когда выяснилось, что бывший жилец еще и поменял замок в двери дома, соответственно, попасть в свой дом собственник не мог. В ходе дальнейших переговоров съемщик отказался предоставлять собственнику ключ от дома, а также подписывать соглашение о расторжении договора найма, а в случае взлома замка он грозился обратиться в соответствующие органы с заявлением о «краже» дорогостоящего имущества. Дальнейшие негодования сторон переместились в местное ОВД, которое они завалили взаимными жалобами и обвинениями во всех «смертных грехах», существующих в Уголовном и Гражданском кодексах. Участковые лишь разъяснили им, что их споры попадают под сферу гражданских правоотношений и могут быть разрешены лишь в судебном порядке.

Описанный выше случай, конечно, невозможно отнести к разряду приятных. Что же делать собственнику жилья, который попал в подобную ситуацию?

Расторжение договора найма в одностороннем порядке

Первое, что необходимо знать. Пока срок действия договора не истек, либо стороны не подписали соглашение о расторжении договора найма, собственник не имеет право выселять квартирантов или самовольно, без предупреждения нарушать неприкосновенность сдаваемого жилья, даже несмотря на грубые нарушения условий договора со стороны нанимателей. В описанной выше ситуации, когда съемщики жилья нарушают условия договора и при этом отказываются расторгать действующий договор найма, наймодатель (собственник) может расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только через суд (!). Помните, что участковый не станет взламывать замок дома, в котором, по условиям действующего договора, проживают наниматели. Это будет превышением его должностных полномочий. Единственное, что может сделать участковый, - проверить законность оснований, на которых они занимают жилое помещение. А выселить съемщиков можно только решением суда, если Ваш иск о расторжении договора будет удовлетворен.

Что может являться основанием для досрочного расторжения договора найма в одностороннем порядке со стороны владельца жилого помещения?

Пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) регулирует общие условия, касающиеся расторжения любых договоров. Так, договор может быть расторгнут одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пункт 2 статьи 687 ГК РФ конкретизирует условия, при которых наймодатель (собственник) может досрочно в одностороннем порядке расторгнуть договор найма жилого помещения:

первое – это невнесение нанимателем платы за жилое помещение более двух раз, если договор заключен на срок до 1 года, либо невнесение платы за шесть месяцев, если договор заключен на срок более 1 года;

второе – это разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

пункт 4 этой же статьи позволяет расторгнуть договор также в случае, если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению или нарушают права и интересы соседей.

Необходимо также сослаться на статьи 678 и 681 ГК РФ, которые немногозначительно определяют, что наниматель НЕ вправе производить переустройство, реконструкцию, переоборудование (если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением) без согласия наймодателя. Такие действия съемщика можно квалифицировать как нарушение с его стороны.

К сожалению, в случае найма жилого помещения в ГК РФ нет четкой нормы, которая определяла бы ответственность сторон за имущество, сдаваемое вместе с объектом недвижимости, в отличие от договора аренды (!). В статье 678 ГК РФ говорится о том, что наниматель обязан обеспечить сохранность жилого помещения (!) и поддерживать его в надлежащем состоянии. А вот о мебели и технике, которая передается в пользование, отдельно ничего не говорится. Поэтому при составлении договора следует быть особенно внимательным с данным пунктом, так как требовать возмещения ущерба в случае порчи имущества Вы будете на основании конкретных положений договора. Необходимо четко прописать правила пользования и ответственность нанимателя за предоставляемое имущество и составить опись, в которой вы можете расписать всё, вплоть до шторки в ванной.

Важно добавить, что в договор найма, как правило, включают пункт, согласно которому в случае несвоевременного внесения платы, порчи или выноса имущества, переданного в пользование (мебели, техники и др.), жалоб соседей и прочих нарушений условий договора наниматель обязан освободить помещение по первому требованию наймодателя в сроки, установленные данным договором. Хотя глава 35 ГК РФ, посвященная наему жилого помещения, предоставляет собственнику жилья меньше прав в этом вопросе, поэтому в случае отказа нанимателя съезжать, Вам все равно придется обращаться в суд. Тем не менее, в суде можно будет дополнительно сослаться на свободу договора, предусмотренную статьей 421 ГК РФ, согласно которой условия договора определяются по усмотрению сторон. А раз стороны подписались под эти условия, то обязаны их соблюдать.

Таким образом, в нашей истории основанием для расторжения договора в одностороннем порядке может являться: 1) нарушение условий договора, согласно которым наниматель жилого помещения не вправе производить изменения в состоянии жилого дома (самовольный вынос предоставленной ему мебели и бытовой техники, а также смену замка можно считать существенным изменением); 2) вред, нанесенный имуществу (мебели и технике) собственника дома, поскольку мебель, перенесенная в сырое сарайное помещение, начнет портиться; 3) также существенным нарушением условий договора можно считать, что наниматель чинит препятствия владельцу в доступе к дому, поскольку, по условиям договора, наймодатель имеет право входить на территорию сдаваемого жилого помещения по предварительному соглашению с нанимателем.

Когда у Вас достаточно оснований для расторжения договора, какими должны быть следующие действия?

Наймодатель обязан известить нанимателя о своем намерении расторгнуть договор найма, в письменном виде (!). Самый надежный способ – отправить заказное письмо по почте, обязательно с описью вложения и уведомлением о вручении (!). Советуем направлять его одновременно на несколько адресов: по месту нахождения жилого помещения, которое Вы ему сдаете; если съемщик успел скрыться от Вас (как в нашей истории), то и по месту его официальной постоянной регистрации; а если Вам известно новое место его пребывания, письмо стоит выслать еще и на новый адрес. Возьмите на почте все квитанции и справки об отправке и получении письма.

Закон не предусматривает строго определенную форму уведомления. Однако оно должно содержать следующее: паспортные данные сторон; реквизиты заключенного между вами договора; причины, которые могут послужить основанием для расторжения договора в одностороннем порядке (с указанием нарушенных пунктов договора и норм Гражданского кодекса). В уведомлении Вы обязаны установить разумный срок для устранения нанимателем данных причин. Вы должны сформулировать свое намерение расторгнуть договор в случае отказа в их устранении с его стороны, с указанием точного срока расторжения договора. Примерный образец уведомления Вы можете найти здесь.

Если по истечении установленного Вами срока с момента получения нанимателем письма, он отказался устранять замечания либо не ответил на письмо, Вы имеете право обратиться в суд. Предметом искового заявления будет расторжение договора найма жилого помещения в одностороннем порядке. Если Вашему имуществу был причинен ущерб, либо наниматель не вносил оплату за сдаваемое помещение и коммунальные платежи, Вы также можете дополнительно обязать его возместить ущерб.

Согласно ст. 688 Гражданского кодекса, в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Хотелось бы также обратить внимание на тонкости, касающиеся срока действия договора найма. Это важно, поскольку даже по истечении срока избавиться от надоевших квартирантов может оказаться не так просто. Для начала отметим, что выделяют два вида договоров найма: краткосрочный (до 1 года) и долгосрочный (более 1 года). С краткосрочным договором проблем меньше. Он утрачивает силу по истечении срока действия. Но если Вы заключили долгосрочный договор, будьте внимательны, так как при отсутствии возражений сторон он считается автоматически продленным на такой же срок. Если же Вы не планируете более сдавать жилье по истечении срока действия договора, Вы обязаны уведомить об этом своих жильцов не позднее, чем за три месяца до окончания срока, так же в письменном виде по почте. Если собственник жилья отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма с другим лицом, бывший съемщик вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ). Как видите, долгосрочный договор может оказаться кабальным и доставить много неприятностей. Возможно, есть смысл обойтись договором сроком до 1 года.

Временная регистрация съемщиков жилья

Особо следует обратить внимание на то, что граждане РФ, временно проживающие в жилых помещениях на основании договора найма, а также собственники этих помещений обязаны в установленные законом сроки обратиться в регистрирующие органы для временной регистрации гражданина по месту пребывания. Почему это так важно в случае расторжения договора в одностороннем порядке? Потому что страх перед высокими штрафами, которые грозят нанимателям и наймодателям из-за нарушения правил регистрационного учета, часто связывает им руки в разрешении возникающих споров законным путем.

Для справки разъясним порядок обращения в соответствующие службы. Согласно пункту 9 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ (далее – Правил), граждане РФ, прибывшие для временного проживания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства, на срок более чем 90 дней, обязаны до истечения указанного срока обратиться к лицам, ответственным за прием и передачу в органы регистрационного учета документов, и представить: документ, удостоверяющий личность; заявление установленной формы о регистрации по месту пребывания; документ, являющийся основанием для временного проживания гражданина в указанном жилом помещении - в нашем случае это договор найма жилого помещения или заявление лица, предоставляющего гражданину жилое помещение.

В соответствии с пунктом 11 Правил, граждане и юридические лица, предоставляющие для проживания принадлежащие им на праве собственности жилые помещения, в 3-дневный срок со дня обращения граждан, которым они предоставляют жилье, передают документы, указанные в пункте 9 Правил, в органы регистрационного учета.

Таким образом, у гражданина, снимающего жилое помещение, есть 90 дней, чтобы уведомить об этом органы и оформить временную регистрацию. От собственника жилого помещения лишь требуется проверить наличие свидетельства о временной регистрации.

Согласно пункту 35 Правил, если по истечении 90 дней съемщик жилья не обратился в регистрирующие органы, собственник в течение 3-х рабочих дней должен уведомить органы регистрации о проживании гражданина в указанном жилом помещении.

Помните, что нарушение срока уведомления органа регистрационного учета о проживании гражданина без регистрации влечет за собой ответственность не только гражданина, снимающего жилье, но и собственника жилого помещения (пункт 37 Правил).

Регистрация иностранных граждан имеет свои особенности и дополнительные сложности, которые мы рассмотрим в одной из следующих статей.

О налогах и доходах от сдачи жилого помещения

Не забывайте, что граждане обязаны декларировать доходы, получаемые от сдачи в аренду или внаем объектов недвижимости. В случае возникновения судебных тяжб, выявленные с Вашей стороны нарушения налогового законодательства грозят вылиться в куда более серьезные проблемы, чем разборки с недобросовестными квартирантами. Как правило, сами же наниматели, желающие отомстить собственнику жилья, доносят на него в налоговые органы.

Чтобы избежать таких ситуаций, имейте в виду, что дополнительные доходы физических лиц декларируются в налоговых органах до 30 апреля текущего года, следующего за истекшим налоговым периодом. То есть, если Вы сдавали жилье с 2014 года, то до 30 апреля 2015 года у Вас есть время заявить о доходах, полученных в 2014 году. Налогом облагаются 13% от дохода. Если Вы являетесь индивидуальным предпринимателем, и одним из видов Вашей деятельности является сдача в аренду или внаем объектов недвижимости, Вы можете сократить налоги до 6% (плюс сумма страховых взносов) при применении упрощенной системы налогообложения. Если Вы применяете патентную систему налогообложения, уплачиваемая сумма будет состоять из стоимости патента (6% от потенциально возможной прибыли в зависимости от региона) и страховых взносов.

Советы по сдаче внаем жилья

Напоследок хотелось бы дать дополнительные рекомендации:

1. Прежде чем сдавать жилое помещение вместе с мебелью и техникой (как в нашей истории), подумайте об оправданности данного шага. Некоторые владельцы идут на это, желая привлечь жильцов. Возможно, тогда есть смысл немного снизить плату и сдавать «голые стены». Ведь издержки, которые могут доставить неаккуратные и недобросовестные съемщики при эксплуатации вашей мебели и техники, гораздо больше, чем предполагаемая выгода.

2. С моральной точки зрения, съемщиков жилья сложно упрекать в опасениях за свое имущество, хранящееся в доме. Действительно, кто может ручаться за надежность посторонних лиц (в том числе владельцев дома), у которых хранится «ключ от квартиры, где деньги лежат»? Поэтому заранее оговаривайте нюансы, связанные со сменой замков в сдаваемом помещении, и в зависимости от того, к какому решению вы пришли, прописывайте данный вопрос отдельным пунктом в договоре.

3. Если Вы малознакомы с жильцами, которым планируете сдавать дом или квартиру, не торопитесь заключать с ними долгосрочный договор (сроком больше 1 года). Для начала заключите договор, например, на полгода. Присмотритесь к ним, попросите соседей, чтобы они приглядывали за жильцами. В случае возникновения конфликтных ситуаций с нанимателями, краткосрочный договор доставит Вам меньше неприятностей и обременений.

4. Записывайте разговоры с проблемными квартирантами на диктофон, чтобы иметь подстраховку в случае неизбежности судебных разбирательств. Так как на суде они могут обвинить Вас во всех смертных грехах. Например, в том, что между вами не было предварительной договоренности о Вашем намерении посетить сдаваемое помещение, а вместо этого Вы самовольно нарушили пределы их владений в два часа ночи и с кулаками набросились на них, чтобы выселить из дома.

5. Нередко при возникновении вышеописанных жизненных ситуаций, желая найти быстрое решение проблем, люди обращаются к «добрым молодцам», которые «научно-популярным языком» объяснят несговорчивым квартирантам или хозяевам суть происходящего. Однако помните, что такие методы могут иметь побочные действия. В конечном итоге, как показывает практика, споры все равно приходится разрешать цивилизованными, хотя и не очень приятными и легкими путями (в том числе в зданиях судов, отнимающих жизненное время). А привлечение посторонних лиц может только усугубить и без того не простую ситуацию.

Дата публикации: 20.04.2015

Автор: кандидат социологических наук С.А.Тхатель